坂井邸は長年未利用の状況が続いていたところを、アットオフィスの佐々木が所有者の親族から、
貸し出しの検討の依頼をいただいたところからスタートしました。
様々な事情より、長期で利用がされていなかった不動産ではありましたが、丁寧に清掃され、補強工事もされており、アットオフィスとしては唯一無二の価値があると考え、店舗事務所として、2018年に募集を開始しました。

所有者親族の要望として、自分の生まれ育った家ということもあり、たまには立ち寄ることもできたらという話もあったので、公開的な利用がイメージされる、ショールーム店舗・飲食店舗・物販店舗、コミュニティー施設のような利用用途を優先に募集活動を行いました。

その後、アットオフィスがマスターリースの形で入り、貸主として『KUFUKU±』様に、賃貸させていただいています。

マスターリースの契約形態をとったのは、所有者は不動産業の方ではないので、テナント管理や老朽化した建物の設備にかかるからです。
そのため、管理をアットオフィスとして、基本全て受けることで、所有者の手間暇やリスクをほぼ『０』の状態にすることができ、貸し出しまでに必要な設備保全やそれにかかる費用などについても、マスターリース契約で長期の賃貸借を前提とすることで、アットオフィスが修繕費用や広告費を負担し、所有者としては一時的な費用の捻出を『0』にすることができます。
その結果、坂井邸のケースについても、所有者の負担なくテナントに貸し出しをすることが可能となりました。

休眠に近い状態だった不動産が飲食店として生まれ変わり、賃借人様と所有者との関係性も非常に良好です。80年そこにあった住宅が今度は飲食店舗として利用が始まりました。
私たちは、その不動産が持っている価値がどういうものかを考え整理し、今現在の新しい価値基準の中でさらに不動産として輝くことができる貸し出しをすることで、不動産に競争力をつけています。

アットオフィスの岡野が、オフィスの移転でお世話になったオーナーさんより、会社の社員寮としてかつては利用されていた不動産が空いているので、何かに使えないかとの依頼をいただきました。

社員寮として利用されていた2棟の戸建て型住宅。
普通なら、戸建て賃貸として居住用募集をする話ではあるのであるが、築年数が○○年と比較的古くなっているということもあり、賃貸居住用としての人気が高いとは言えないので、価格を著しく落としてリーシングするというよりは、事務所・店舗・住居などの多面的な募集で、ある程度の賃料単価で貸出ができるように、業種を絞らずに募集活動を行うことに決定。

募集賃料は1棟30万円に決定し、募集を開始した。
坪単価に直すと12,000円で、住宅相場と比較すると、比較的攻めた価格設定。

アットオフィスでは、募集前のリーシング方法の決定と値付けをできるだけ精緻に行うことを心掛けています。
値付けの失敗やリーシング方法の方向性の違いがあると、無駄な時間が長くなり、早期の客付けができなくなる。無駄になった時間は、所有者の賃貸収入を単純に０にすることになるため、相場だけではなく、その他条件も加味しながら、総合的に市場競争力がある状態を作り出すことが重要。

結果、2棟分離と一括の両パターンで募集を行い、様々なパターンで募集を開始。

アットホーム・レインズに物件を掲載し、マイソクを近隣不動産事業者にアットホームから配布、アットオフィスとしても周辺不動産業者に不動産チラシを直接配布し、案内が増え始めた。

複数の案内から、複数の申し込みが入り、その中から、民泊事業者への貸出を決定。
実際に申し込みがあった業種でいうと、事務所、パーソナルジム、民泊の三業種で、最も収益性の高く、長期での貸し出しが期待できると判断した民泊事業者への貸出を選んだ。

現在、民泊物件数は2018年5月には56,000件を突破。
民泊合法化の動きを察知できなかった民泊系ベンチャーの多くが姿を消す一方で、大手の民泊事業会社も勢いを増すほか、不動産大手や家具大手なども民泊事業への参入を始めています。

前所有者から依頼を受け、2部屋2テナントをリーシングしたのがきっかけて、物件の売却後の今のオーナーからも、代々木オーシャンビルのテナントリーシングと契約業務の窓口業務の依頼をうけている。

前所有者は不動産の売買事業者で、物件を買い、客付けをして、売却をする。その客付け業務の一部をアットオフィスでお手伝いしており、売却後の現在のオーナーになってもテナントリーシングの依頼をいただいている。

現在のオーナーに変わり、2テナントの空きが出るが、1部屋は1か月・もう一部屋も4ヶ月で契約と現在は満室稼働を継続している。

閑静な参宮橋から徒歩で5-6分のところにある、代々木三郵便局が入る、レンガ造りのこじゃれた物件。入口が2手に分かれており真ん中が吹き抜けになっているというつくりにより採光がとりやすい。新宿へも頑張れば歩けるという立地ではある。

立地的には新宿まで15分、代々木まで10分と、決して良くはないが、そのネック点をカバーするに十分な物件そのものの魅力があり、駅から近くでないと駄目という企業を除いて、新宿・代々木エリアで物件を探すのであれば、現在の競合する物件の中でも、非常に価値の高い物件と判断し、価格の設定を行っている。

小規模の物件を取り扱う不動産業者に対して、物件を知ってもらう上で非常に大切なのは、物件の募集チラシに物件の魅力が伝わる内容が書いてあることと、紹介をする上で必要な情報が記載されていることで、アットオフィスでは募集するごとに、募集チラシを必ず作り直している。

代々木オーシャンビルでは、1階部分の吹き抜けとその雰囲気が伝わる写真を用意し、立地的にアパレル事務所などの需要も見込める為、『貸店舗・事務所』と用途を比較的相談できる雰囲気を作り記載した。小規模ビルの中で男女別トイレが共有部にもうけられているというのも、物件を借りるテナントからすると、非常にポイントの高い部分であるので、図面を作成し、伝わるように工夫した。新宿の検討客からも、ないなと判断をされにくいように、地図に新宿の入っている地図を入れる工夫をした。

不動産のテナントリーシング、特に小規模の不動産は特にマイソクと呼ばれる募集チラシと、周辺不動産事業者への告知を絶え間なく行うことが必要とされる。

アットオフィスは不動産仲介事業が創業の本業であるものの、自社で客付けをすることに全くこだわっていない。一日でも早く、オーナーにとって価値あるテナントリーシングを提供するを前提に、募集活動を行っている。