失敗しないオフィス移転のために。経営者のためのオフィス移転ノウハウ
FAQ オフィス移転よくある質問と回答
Q.仲介会社選定のポイントは？
仲介会社の規模、営業マンの質を重視しましょう
一定規模（社員数３０名以上程度）以上の仲介会社であれば、物件のデータの質量、更新性が整備されている可能性が高く、安心です。また、適切な紹介を受けれるかどうかは、営業マンの質にかかっています。詳しくは、仲介会社の上手な使い方もご確認ください。
Q.仲介会社は何社ぐらいに声をかければよい？
２～３社程度に留めましょう
あまり多く声を掛けすぎると、対応コストだけでも大変です。また、思わぬトラブルなども生じやすくなるため、３社程度を目処に考えましょう。詳しくはガイドの何社ぐらいが適正？もご確認ください。
Q.原状回復は貸主と借主のどちらが負担する？
借主が負担します
原状回復費は、借主側が負担することになり、敷金（保証金）から差し引かれる形になります。詳しくは見落としがちな費用のページも参考にしてください。
Q.敷金（保証金）はいつ返還される？
３ヶ月、あるいは６ヵ月後が多いパターンです
ケースとしては、退去時、１ヵ月後、３ヵ月後、６ヵ月後の４パターンに大別されます。中小規模の物件では３ヶ月、６ヶ月のケースが多くなっています。契約書で定められているはずですので、事前に確認しましょう。
Q.フリーレントとは？
当初の一定期間、賃料を払わず、共益費のみを払う形態の契約です
フリーレントの期間としては、３ヶ月前後が多く、一般的には共益費は支払う必要があります。賃料引き下げの代替案として用いられるケースなどがあります。
Q.定期借家契約と通常の契約の違いは？
契約の更新が可能かどうかです
定期借家契約は、契約の更新が不可能で、引き続き契約を希望する場合は、新たな契約を締結する必要がある契約形態です。定期借家以外の契約は、自動更新等、契約書に更新方法が定められていることが一般的です。
Q.ペットをオフィスで飼うことは認められる？
まず認められません
ベンチャー企業などでは、犬猫などのペットをオフィスに置きたがる経営者も稀にいらっしゃいますが、オフィス物件ではまず認められません。
Q.オーナーと直接会う機会はある？
通常、契約の前にお会いいただきます
契約の話が進んでくると、仲介会社の紹介でビルオーナーと面談する場面が出てくるかと思います。ビジネスマナーに沿った対応を行なえば特に注意はありませんが、オーナーとは入居時はもちろん、退去時も交渉などでやり取りが必ず発生します。好印象を与えられるよう誠意をもって対応しましょう。
Q.宅地建物取引主任者資格（宅建）をもっている営業の方が優秀？
あるに越したことは無いですが、ビジネススキルを重視しましょう
宅地建物取引主任者資格（宅建）は、合格率20%前後の国家資格です。不動産業者では、事務所の従業員5人につき1名の宅建資格保有者が義務付けられています。もちろん資格を持っているに越したことはないですが、提案能力を示す資格ではありません。仲介会社の営業に求めるものは何より課題解決能力です。ビジネススキル、人間力を重視しましょう。
Q.仲介会社の免許番号の意味は？
免許番号から分かることは、会社の規模と歴史です
仲介会社をはかる観点として、宅地建物取引業の免許種類と番号の確認があります。もちろん免許が無い会社と付き合うことは、まず無いと思いますが、名刺やホームページに記載されている免許情報から分かる情報がいくつかあります。
まず、免許の種類には国土交通大臣免許と都道府県知事免許とがあり、大臣免許は２つ以上の都道府県にまたがって事業を展開していることを意味します。仲介会社の事業規模をはかる端的な目安になるでしょう。
また、免許は５年に一度の更新が必要ですが、更新回数をあらわすのが免許番号の隣の括弧内の数字です。数字が増えるほど更新回数が多いため、歴史のある会社であることが分かります。
Q.解約予告の方法は？
解約予告の注意事項
現オフィスの解約予告は契約内容にもよりますが、通常６ヶ月前（契約によっては３ヶ月前）までに行う義務がありますので、現在の契約書を確認しておきましょう。予告期間に満たない中途解約は、予告期間までの賃料は支払わなければなりません。また解約予告は記録に残る文書で提示することが、トラブルを回避するうえで重要です。メールを開封確認ができる状態で送るのも有効でしょう。文書の体裁などに特別な決まりはありません。通常は契約書に解約の仕方が明記されているので、それをもとに「第●条にしたがい、●月●日をもって賃貸契約を解約します」という文言があれば成立します。
Q.法外な賃料改定を要求されたら？
対策としての選択肢は３つあります
今後景気が上向いてくると、賃料改定は上向きに転じてくることが予想されますが、過去のケースを踏まえると、中には極端な引き上げを要求してくるオーナーも、いないとは言えません。事前事後の対策としては、以下の３つがあげられます
1.退去する・・・文字通り、要求に付き合わずに他のオフィスに移転する方法です。
2.交渉する・・・妥協できる線を交渉により見出します。
3.決めておく・・・あらかじめ契約書で、賃料改定時の上限幅を決めておく、あるいは段階賃料による契約を行なうことにより、リスクは軽減可能です。
Q.引越し作業を行なうのはいつがいい？
休日が望ましいですが、大型連休時は混みあいます
経営者としては、業務を止めずに移転をすることが理想かと思いますが、ゴールデンウィークなどは需要も多く、引越し業者を確保することが難しくなります。また、ビルによっては休日の搬入ができないケースもありますので確認しましょう。
Q.借りたスペースを他社に貸すことは認められる？
通常は認められません
オフィスを第三者に転貸することは、通常認められません。
Q.他の会社と同居することは認められる？
通常は認められませんが、子会社なら可能な場合も
オフィスを他社と同居することは、通常認められません。但し、子会社に関しては認められるケースが一般的です。
